政协沙市区委员会

近年来，随着我区城市更新速度的加快，老旧小区的基础设施得到了逐步改善，居民自治意识也在同步提升，对物业服务的需求也日益增长，由此推动了物业行业的快速发展，但同时也产生了大量新的社会问题。因此，探索实现老旧小区物业管理全覆盖是我们当前学习贯彻党的二十大精神，巩固老旧小区改造成果，全面践行美好生活共同缔造理念，着力构建共谋共建共管共评共享的基层社会治理新格局，顺应时代发展的大势所趋。

一、基本情况

沙市区作为一个老轻工业城市，城市建设较早，老旧小区面积大、历史欠账多。2019年以来，沙市区依托旧改政策，累计投入约7亿元，对114个2000年以前老旧小区进行改造，实现了改造全覆盖，老旧小区的基础设施大为改观，人居环境得到较大提升。如何由“改”到“管”，做好老旧小区改造“后半篇文章”，是当前一项重要任务。

2020年以来，沙市区积极探索老旧小区物业管理全覆盖工作，沙市区政府先后出台了《沙市区业主大会和业主委员会指导规则》、《沙市区住宅小区物业管理奖补方案》等一系列配套政策，在实践中摸索、总结出一些好的经验做法。江津花园、轻机宿舍等小区推行的简易物业管理，胜利花园、红房子等小区开展“一楼两长”+党员“红色管家”管理服务，东苑社区建立的“小区监督委员会”模式等，群众获得感、幸福感、安全感明显提升，在各类小区中都有代表性，也很有借鉴意义。

二、存在的问题

（一）老旧小区遗留问题突出

一是老旧小区规划起点不高。由于修建时没有统一建设规范，且受到资金不足、技术与设计落后等因素制约，楼房建设标准不高、房屋结构不合理、缺乏必要的物业管理用房等公建设施设备，这类小区遗留问题多、规模小、分布零散。

二是业主有偿消费观念不强。许多老旧小区原为企业职工宿舍，由于改制、破产等历史遗留问题，个别老旧小区已无管理主体，房屋没有维修基金。再加上居住群体复杂，由退休人员、下岗职工、租赁户等多种群体组成，存在思想观念、生活习惯、公共意识等诸多方面的差异。因此，物业企业不愿接管，多数老旧小区长期处于无人管问的状态，小区环境脏乱差的现象普遍存在。三是前期物业管理纠纷不断。经调研，部分小区存在前期物业使用过程中管理责任不清，物业服务收费信息不透明，损害了业主权益。业主以不交物业费进行抗争，要求更换物业管理公司，加剧了业主与物业的矛盾，出现了前期物业不愿退出，新选聘的物业无法进驻的情况。

（二）工作程序不规范

老旧小区组建业主大会筹备组，成立业主委员会，选聘物业公司等工作专业性、政策性、程序性都极强，需要部门和社区全程参与指导。一是业委会组建程序问题。一些社区为了尽快完成物业全覆盖任务，没有通过业主大会和相关备案程序选举业委会，仅通过指导少数居民代表来完成物业公司选聘，导致部分居民有疑惑，不支持。二是收费管理程序问题。部分物业公司入场后，急于规范小区停车秩序，提升物业管理服务，在没有取得停车收费许可，也没有公示收费和服务标准的情况下进行收费管理，造成了一定负面影响。

当前，随着群众的法治观念越来越强，因程序不规范被迫反复的问题、在物业纠纷调处中被牵着鼻子走的问题、工作人员被投诉举报追责的问题时有发生。

（三）工作合力尚未形成

推进老旧小区物业全覆盖工作是区委、区政府安排的一项重要工作。截至目前，我区283个老旧小区中，暂未落实（简易）物业管理的小区还有187个，工作进展十分缓慢。物业管理全覆盖推进工作仍有阻力，各部门未形成合力，配合度不高，大多存在社区单打独斗、孤立无援的困境。一是重视程度不够。部分街道对物业全覆盖工作领导重视不够，力量整合安排不够，方案推进不够，存在畏难情绪和等靠要思想。二是工作指导不够。住建部门、民政部门对业主大会筹备和选举工作的业务培训和指导还不够，部分社区对如何开展相关工作没有头绪和抓手。三是形成合力不够。组织、政法、民政、文体、辖区共建单位等资源没有整合起来。城管、公安部门后盾支援不足，对部门居民扰乱秩序、煽动闹事的违法行为打击力度不够。

（四）物业管理收支难以平衡

一是物业管理服务费收缴难。老旧小区的改造建设完全由政府出资，居民难免存在所有福利政策都应该由政府兜底买单的依赖心理。对于老旧小区改造后引进物业管理，居民既想享受物业服务带来的生活便利，又对物业费的收缴存在较大的抵触心理，导致物业公司无法良性运营，面临撤出老旧小区的窘境。二是物业管理成本增加。物业管理服务属于劳动密集型行业，随着人工成本不断上涨，为满足群众日渐增长的服务需求以及疫情防控需要，物业公司需要用工成本大幅增长。有的老旧小区没有房屋维修基金，在发生共用部位小修时，业主拒绝承担共用部位维修费，物业公司又必须为所管住户进行维修，增加了物业管理成本。三是自身造血功能不足。不少老旧小区空间局促，停车泊位稀缺、公共配套设施不足，导致物业公司缺少收入来源，加上部分物业管理公司本身实力有限，缺乏造血能力，无法满足日常运行能力。

三、相关建议

（一）纾难解困，化解遗留问题

一是用功开展老旧小区“回头看”。坚持“问效于民”的原则，用心开展老旧小区“回头看”专项行动，聚焦群众反应强烈的雨污管网改造不彻底、立面不整洁、水气管道老化、路灯不亮、停车难、服务设施不完善、小区特色不鲜明等问题，切实解决老旧小区基础薄弱问题。二是用心选择物业管理单位。老旧小区物业服务带有一定的公益性质，必然决定了低收益性。通过调研朝阳街办杨林堤路社区轻机嘉园小区物业管理工作的成功经验不难看出，用心选择正确的物业公司十分重要。首先是社会责任感强，要始终保留对业主、对群众的责任心，不能半途而废，不能辜负群众；其次是能够着眼长远。要做好前期亏损的准备，先做口碑、做市场，再扩展业务，追求规模效应；最后是管理协调能力强。能够通过积极争取社区、街道、部门的支持，解决矛盾纠纷、调处基础设施建设等方面的问题，能够探索以服务换收费的方式，来逐步转变居民不交物业费习惯的观念。三是用情化解前期矛盾纠纷。要以“一下三民”活动为抓手，住建部门、司法部门要深度融入基层社会治理，汲取“护城河畔”物业纠纷化解工作经验，努力将矛盾纠纷化解于源头、化解于基层，打通服务群众“最后一公里”。

（二）健全机制，完善长效管理

一是完善物业管理全覆盖工作制度。要出台《物业管理全覆盖工作指导性材料》，规范和指导物业管理全过程。建立区领导联系包保制度，同步建立“月通报”“红黑榜”管理制度。严格奖惩制度，奖“红”罚“黑”。二是着力打造物业样板小区。精心挑选王板桥、江津花园等一批有推进快、效果好的小区，实施二次改造，给予政策倾斜，打造一批精致、美观，历史印记深、文化氛围浓、物业管理好的典范小区，留住沙市乡愁，改出文化味道。三是着力做好共治共享文章。建立健全物业管理奖励补偿，积极探索基层党建引领，社区党组织、小区党支部、楼栋党小组主导，居民群众、下沉党员干部、社会组织、物业公司等多方参与的“党建+”治理模式，让老旧小区从“无人管”变成“有人管”“管得好”。

（三）高位统筹，调动各方参与

以区为单位成立老旧小区物业全覆盖工作领导小组，指导老旧小区通过引进物业公司、开展居民自管、社区代管等方式实现全覆盖。一是强化监督考核。由区委督查室、区政府督办室、区委组织部开展物业全覆盖百检查督导考核，将物业全覆盖工作列入年终绩效考核，列入对各地各部门党委（组）班子集体和个人的考核，对年底完不成任务的严肃追责。二是明确部门分工。区住建局作为物业行业主管部门，负责对业委会进行业务指导，对街道物业执法进行指导；民政部门负责指导召开业主大会和成立业委会；公安部门负责物业治安、文明养犬等；城管部门负责物业区域违建执法等；市场监督、资规、环保、应急、教育、卫健等部门依据荆州市物业服务与管理办法规定的职责权限依法履职。同时，通过出台《物业管理办法》、《业委会章程》等系列规章制度，定期召开物业全覆盖工作推进会、培训会等形式，加强对物业全覆盖工作的指导，形成工作合力。三是落实属地责任。街道、社区作为推进物业服务全覆盖的责任主体，要深入一线、深耕一线，严格规范业委会和监委会组建程序、严把物业公司和业委会、监委会组成人员入关口，严格按照下放权限执法，着力化解物业领域的矛盾纠纷，确保在规定时间节点，全面完成物业全覆盖工作。四是鼓励市场参与。在物业全覆盖工作稳步推动的同时，我们还要发挥市场主体功能，鼓励街道社区、国有企业组建公益性物业管理公司，形成示范带动效应。同时，积极引入优秀物业管理企业，特别是我市物业管理红榜的上榜企业为老旧小区物业全覆盖出谋划策，因地制宜探索新方式新方法，争取在一个街道打造一两个亮点、搞出一两个特色，全力将物业管理全覆盖工作做成一个群众满意的民生项目。

（四）探究路径，形成“五共”理念

当前，围绕贯彻落实省十二次党代会精神，全区上下广泛深入开展共同缔造活动。前期，我区在决策共谋上探索出的“两个2/3推动老旧小区改造”经验做法得到了上级肯定。接下来，我们要坚持群众主体，积极搭建参与平台，创新参与机制，提高参与深度，全面激发群众参与小区物业管理的热情。通过探索“政府补贴、市场参与、群众分担”的共建模式，“一楼两长、业委会、物业管理全覆盖”的共管模式，“拆违治乱、项目监督、行风评议全过程”的共评模式，推动“公共服务下沉、基础设施下移、生活环境提升”的共享模式。着力将“五共理念”贯彻到物业管理全覆盖工作中，不断增强群众的主人翁意识，激发群众自治内生动力，提升人民群众获得感、幸福感、安全感，为建设文明和谐沙市作出新的贡献！